我该拿EPF的钱来减少Housing Loan吗？

MidSummer

大家好，我买了一间rumawip, 最近才拿到S & P， 发展商也会在近期开始bill我的Bank了。
我拿的是Public Bank Semi Flexi, 一共借了RM215K，32年。我想从Account2 拿 30K 减少Loan 的利息。
可是不太懂利息的算法。 我想问，我应该拿EPF出来吗？还是留在Account2? 因为利息比较高


1。 下面的是从网红Spaxk的Excel演算的， 假设我拿EPF RM30K出来减少Loan amount, 我可以省下利息RM25620.97

贷款金额	215,000.00
名义利率	4.35%
年	32
期数	384
总利息	183,616.98

贷款金额	185,000.00
名义利率	4.35%
年	32
期数	384
总利息	157,996.01
每期付款  (月)	893.22

183616.98 - 157996 = RM25620.97


2. 如果我继续放在EPF, 假设每年有6%的分红，我可以得到 RM57600
RM 30000 x 0.06 x 32 yrs = RM 57600

不知道上面的算法或是概念对吗？
我是不是应该把钱留在EPF， 因为32年后，利息RM57600 比RM25620 还高？

小弟第一次买屋子，很多东西不懂， 希望多多指教，不要太用力插我

谢谢

jbsingapore

现在EPF的利息有5－6%。。。应该不要拿出来

aalbertliew

目前来看把钱放Epf好过拿来settle loan，不过别忘了房贷除了利息，还要算每年的房贷的火險。
如果是用Epf把贷款减轻，主要是减轻精神上压力，还有就是下次要用到钱时，欠银行比较少钱，融資Refinance也比较便利。

blackcat98

1)

a)從EPF拿出reduce outstanding housing loan ,

是當作advanced payment,
會優先扣除你的貸款本金 (RM215k - RM30K = RM185k)

但是銀行還是會保持每個月舊有loan的amount,

也就是你還是要每個月還RM1038(RM215k monthly installment amount),

而不是RM893.22

好處是提早扣除本金,減少利息,提早還完



如果你用EPF提出還貸款,你將省下

183k -112k = 71k

你會省下71K



b)反之,如果你放在EPF裡面 (參考2), 你的得到的EPF利息173K,相比你應該用EPF繳貸款省下來的利息是71k

所以 173k - 71k,
存錢在EPF會多出102k





2)假設: EPF 固定6%派息率, 扣除本金30K, 得到的利息是173K

ngph988

你的EPF 回酬率是 6%++，拿来还房贷？
况且EPF 是你的退休金，不要开玩笑

舞猫猫

我也一直很纠结在这个问题上

Wongking3072

万一你死了 , 不用还房贷 , 你不懂 ?

apalexar

Wongking3072 发表于 18-2-2019 09:40 PM
万一你死了 , 不用还房贷 , 你不懂 ?

你很用力插人哦

舞猫猫

Wongking3072 发表于 18-2-2019 09:40 PM
万一你死了 , 不用还房贷 , 你不懂 ?

有买MLTA才有的不是

pingshien

拿就是了

cash flow 很重要

aalbertliew

blackcat98 发表于 18-2-2019 03:11 PM
1)

a)從EPF拿出reduce outstanding housing loan ,

是當作advanced payment,
會優先扣除你的貸款本金 (RM215k - RM30K = RM185k)

但是銀行還是會保持每個月舊有loan的amount,

也就是你還是要每個月 ...

你这算法有问题。
1.你设定房贷利率4.35％，现实利率比这高在4.6％-5％之间。早还房贷其实会省更多钱。
2.如果提早还完32年的房贷，Epf能多出的钱就不能用32年来算，以6％复利率来算未來Epf
32年的利率走势，不现实，未來会更低。所以Epf多出来的钱并没有你算的这么多。

weixin91

拿！！！EPF不可相信

princeforlan

pb bank loan 要小心，万一 一个月late payment马上升利息，appeal也要等一段时间，到时跌不回4.35%..
他们的lowrate其实是陷阱，让你上车才慢慢吸钱。

blackcat98

aalbertliew 发表于 19-2-2019 11:12 AM
你这算法有问题。
1.你设定房贷利率4.35％，现实利率比这高在4.6％-5％之间。早还房贷其实会省更多钱。
2.如果提早还完32年的房贷，Epf能多出的钱就不能用32年来算，以6％复利率来算未來Epf
32年的利率走势， ...

1）我是依照楼主给的利率 4.35算，他给什么利率我就算什么利率咯

2）i)楼主都说假设每年EPF 6%，我就依照他的算法咯
     ii)如果拿30k出来，提早还完贷款，如不是，就继续放30k在EPF, 其实这个是楼主选择题，要A就不能有B

scenario:
1) LZ 拿出30k 提早还贷款本金， 她将会在24年供完， 但是无法享有32年后EPF带给高额利息
（如果你拿24年EPF利息和 24年贷款利息比较就不带任何意义）

2）LZ 继续把30k 放在EPF， 虽然他得承受 32年的贷款和利息，但是却得到EPF高利息


要A就不能有B，这是楼主的选择题

blackcat98

虽然依照目前的利率，拿出EPF减轻负担不划算

但是如果拿出account 2 来买多一间屋子就非常划算了

因为在长远来看通货膨胀是很难追上屋价涨势

biltrake

如果本身可以负担的起 屋子 货款，就不用提出来吧，3年内无任何意外，你可以动用account 2 去买/换第二间大点的房屋

MidSummer

blackcat98 发表于 19-2-2019 10:24 PM
1）我是依照楼主给的利率 4.35算，他给什么利率我就算什么利率咯

2）i)楼主都说假设每年EPF 6%，我就依照他的算法咯
     ii)如果拿30k出来，提早还完贷款，如不是，就继续放30k在EPF, 其实这个是楼主选择题， ...

Wow, 谢谢各位大大的建议还有Blackcat98的详细分析。目前应该有Idea要怎么选择了。

Korozu

肯定拿啊！把钱留在epf干嘛？等老了才能拿，到时epf的钱不知跑哪去了。

evonyee520

听说，acc 2的钱，提出来时，不是进personal acc，而是进mortgage acc。
是这样吗？

Jefftjy

evonyee520 发表于 28-2-2019 06:03 PM
听说，acc 2的钱，提出来时，不是进personal acc，而是进mortgage acc。
是这样吗？

如果是还 instalment，会进 personal acc 的。